我國(guó)房地產(chǎn)遇冷不只發(fā)生在三四線城市，其實(shí)就連一線城市也沒能例外，甚至租房也開始明顯下降了。 有數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅最小的是廣州，達(dá)到了-0.05%；跌幅最大的是深圳，達(dá)到了-0.12%。尤其要注意的是，在傳統(tǒng)銷售旺季“金三銀四”中，今天一線城市也沒有表現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)勁頭。 要知道即便是廣州跌幅只有0.05%，結(jié)合面積換算成現(xiàn)金，一套房子至少也便宜了千余元。 01｜為什么房?jī)r(jià)下跌，就連一線城市房?jī)r(jià)也扛不住了？ 長(zhǎng)久以來(lái)在很多人的觀念里，四個(gè)一線城市始終都是我國(guó)房?jī)r(jià)的“主陣地”，即便外圍中小陣地失守，一線城市的房?jī)r(jià)也肯定不會(huì)下跌。然而這一次，情況大不同了。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)其實(shí)也從側(cè)面反映了這點(diǎn)。事實(shí)上，從2023年初以來(lái)，我國(guó)CPI（消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)）就一直低位運(yùn)行，無(wú)疑這就可能導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨通縮壓力。 我注意到了，很多人把原因只歸結(jié)于房?jī)r(jià)難漲，而我并不完全贊同。我認(rèn)為原因主要有這兩點(diǎn)：一是持有房產(chǎn)成本太高；二是房子賣不動(dòng)。 第一點(diǎn)、在房貸高利率的時(shí)代下，持有房產(chǎn)的成本不可小覷，甚至要消耗掉整個(gè)家庭半數(shù)的收入。在我國(guó)持有房產(chǎn)主要有房貸利息、折舊費(fèi)用、通脹這3大費(fèi)用，其中占比最高的就是房貸。 舉個(gè)例子，購(gòu)置一套總價(jià)150萬(wàn)的房子，其中貸款90萬(wàn)元，利率為4%，三十年期限還完，利息高達(dá)60萬(wàn)元。 要知道這已經(jīng)屬于較低水平，在一線城市買房，貸款至少在200萬(wàn)，這樣算下來(lái)，利息更是達(dá)到了140萬(wàn)，更別說(shuō)還有其他成本了。 由此就能看出持有壓力之大，可是現(xiàn)如今想賣房也沒那么容易，最快的辦法可能就是降價(jià)，一旦大家都這樣做，房?jī)r(jià)自然就下降了。 第二點(diǎn)、其實(shí)不論是2008年還是2015年，我國(guó)房?jī)r(jià)大漲始終都有個(gè)前提，就是房子好賣，反過來(lái)說(shuō)一旦房子賣不動(dòng)，房?jī)r(jià)肯定會(huì)下跌。 這和彈簧就是一個(gè)道理，“你弱它就強(qiáng)，你強(qiáng)它就弱”。每次房子賣不動(dòng)。房企和業(yè)主就會(huì)思考，究竟怎么樣才能刺激老百姓買房呢？ 思來(lái)想去，最好的辦法就是降價(jià)，可是又不能明著面下降，于是就又了各種節(jié)日房、打折房、公抵房等等噱頭。 其實(shí)背后的本質(zhì)一模一樣，即便是一線城市也沒能例外，特別是房子想減少負(fù)債，想盡快買房就只能降價(jià)。 由此這些因素綜合起來(lái)，就會(huì)直接影響老百姓的心理，讓他們不敢買房，這無(wú)疑就是個(gè)惡循環(huán)，房?jī)r(jià)下跌也就不難理解了，只是一線城市名氣太大了，更受關(guān)注罷了。 02｜這給其他城市帶來(lái)什么警示？ 我認(rèn)為如果說(shuō)連一線城市都難逃房?jī)r(jià)魔咒，那么其他城市，特別是中小城市和縣城下跌幅度可能更大。 長(zhǎng)期以來(lái)，我不止一次提到過“虹吸概念”。我是這樣理解的，各級(jí)城市就像是大小不一的吸鐵石，而人口以及其背后的金錢、資源等就像是鐵器。 當(dāng)大大小小的吸鐵石還在一起，很顯然肯定是大塊吸鐵石磁力更強(qiáng)，能吸走更多的鐵器，甚至原本應(yīng)該屬于小塊吸鐵石的那部分。 回歸現(xiàn)實(shí)，大城市吸引了更多的人口，房?jī)r(jià)尚且還在下跌，就更說(shuō)抗壓能力弱的中小城市了，這無(wú)疑就帶來(lái)了很大的警示。 我的看法是最大的警示，無(wú)疑就是當(dāng)下不能過度依賴房地產(chǎn)，城市和個(gè)人是同樣道理，想要有未來(lái)就必須要多條腿走路。 看看當(dāng)下環(huán)境就知道了，雖然每年光是高校畢業(yè)生就多達(dá)1000萬(wàn)，但是我們要注意的是同時(shí)失業(yè)率也創(chuàng)下了新高。 例如截止到5月底，全國(guó)青年失業(yè)率就高達(dá)20.8%，這就意味著生存尚有壓力，更別說(shuō)背負(fù)高額房貸了，誰(shuí)都會(huì)三思。 再加上近些年流入一線城市的年輕人不斷減少，也導(dǎo)致購(gòu)房市場(chǎng)沒有想象中的那么旺盛。有數(shù)據(jù)為證： 2022年我國(guó)四大一線城市常住人口首次全部下行。其中北京減少了4.3萬(wàn)人，上海減少了13.5萬(wàn)人，廣州減少了7.65萬(wàn)人，深圳人口降幅最小，但是也減少了1.98萬(wàn)人。 試想在人口支撐下，地產(chǎn)尚且遇冷，一旦人口再減少，后果是否會(huì)更嚴(yán)重呢？其實(shí)對(duì)于其他城市來(lái)說(shuō)，一線城市人口減少本身也是一種警示。 對(duì)此，如果你還有不同看法，歡迎友善討論！