2025年4月一線城市二手房掛牌量暴漲32.7%，成交量卻暴跌18.3%，重慶等二線城市掛牌量突破20萬套。 國家統(tǒng)計(jì)局披露：全國70城中有53城房價(jià)下跌，12城單季度跌幅超1.5%。 與此同時(shí)，居民房貸申請(qǐng)量創(chuàng)十年最大跌幅（下降24.4%），超200項(xiàng)救市政策幾乎失效。 這些信號(hào)共同指向一個(gè)事實(shí)：房價(jià)下行已成定局，但不同城市、不同群體的生存法則正劇烈分化，有人資產(chǎn)縮水50%，有人卻借政策紅利成功套現(xiàn)。 一、市場現(xiàn)狀：拋售潮蔓延，價(jià)格踩踏已成定局 老張所在的小區(qū)最近三個(gè)月有5戶緊急拋房，最后一套比首套掛牌價(jià)直降15%。 這種“恐慌性拋售”絕非個(gè)例：2025年4月，北京朝陽區(qū)二手房掛牌量同比激增40%，上海浦東部分板塊出現(xiàn)“降價(jià)三連擊”，有業(yè)主90天內(nèi)連續(xù)三次下調(diào)價(jià)格，累計(jì)降幅達(dá)18%。 供需失衡達(dá)到五年峰值。 貝殼研究院報(bào)告顯示，一線城市二手房新增掛牌量同比暴漲32.7%，但成交量反而萎縮18.3%。 重慶、鄭州等二線城市更嚴(yán)峻，重慶掛牌量突破20萬套大關(guān)，鄭州航空港區(qū)某樓盤300套房源掛牌半年僅成交11套。 價(jià)格崩塌正從三四線向一二線傳導(dǎo)。 2025年第一季度，70個(gè)大中城市中有53城二手房價(jià)格環(huán)比下跌，其中12個(gè)城市單季跌幅超過1.5%。 曾經(jīng)堅(jiān)挺的深圳南山區(qū)，豪宅掛牌價(jià)普遍下調(diào)500萬以上；杭州未來科技城板塊部分次新房成交價(jià)較2024年峰值跌去25%。 二、三大信號(hào)鎖定房價(jià)走向，政策救市宣告失效 信號(hào)1：投資客集體撤退，房價(jià)神話徹底終結(jié) 炒房團(tuán)正在大規(guī)模撤離市場。 中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度住戶中長期貸款新增僅3827億元，同比銳減24.4%，這意味著每4個(gè)潛在買家中就有1人放棄貸款購房。 深圳某投資客坦言：“去年還指望翻本，現(xiàn)在只求保本出逃”，其持有的東莞松山湖別墅降價(jià)200萬仍無人問津。 信號(hào)2：政策工具箱見底，刺激效果微乎其微 2024年至今各地出臺(tái)超200項(xiàng)救市政策：北京取消郊區(qū)限購、深圳首付降至15%、LPR累計(jì)下調(diào)45個(gè)基點(diǎn)...然而現(xiàn)實(shí)殘酷：這些措施僅讓部分城市房價(jià)跌幅收窄0.3-0.5個(gè)百分點(diǎn)。 武漢光谷某新盤銷售透露：“政策出臺(tái)后看房量增30%，但成交轉(zhuǎn)化率反而下降”。 更出現(xiàn)反常現(xiàn)象，杭州有購房者因政策松綁推遲買房計(jì)劃：“越救市越覺得還要跌”。 居民杠桿率已達(dá)62.3%的歷史高位，政策傳導(dǎo)完全失靈。 信號(hào)3：房企爆雷潮加速，行業(yè)洗牌進(jìn)入生死局 2025年前4個(gè)月，27家百億級(jí)房企宣告破產(chǎn)重組，超過2024年全年總量。 某TOP20房企高管透露：“現(xiàn)在不是比誰賺錢，是比誰撐得久”。 危機(jī)根源在于負(fù)債率普遍超70%的高杠桿模式：河北某房企因一筆5億信托違約引發(fā)連鎖反應(yīng)，旗下12個(gè)項(xiàng)目全部停工。 三、區(qū)域分化赤裸裸：有人割肉離場，有人逆勢抄底 一線城市：核心區(qū)堅(jiān)挺 vs 郊區(qū)崩盤 上海內(nèi)環(huán)內(nèi)新房價(jià)格連續(xù)30個(gè)月上漲，前灘某豪宅開盤當(dāng)日售罄，單價(jià)站穩(wěn)18萬/㎡； 但與之形成諷刺對(duì)比的是：上海奉賢區(qū)某盤推出“工抵房”單價(jià)僅2.3萬，較備案價(jià)腰斬。 深圳前海寫字樓空置率升至35%，寶安區(qū)有業(yè)主降價(jià)40%才脫手公寓。 強(qiáng)二線：產(chǎn)業(yè)區(qū)抗跌 vs 遠(yuǎn)郊淪陷 成都金融城板塊因騰訊、阿里入駐，房價(jià)環(huán)比逆勢上漲0.7%；而同期武漢長江新區(qū)某盤因地鐵規(guī)劃擱淺，二手房掛牌量激增300%，有房源單價(jià)跌破8000元。 杭州未來科技城“高得房率”改善盤遭搶購，得房率超80%的戶型溢價(jià)達(dá)15%。 三四線：全面進(jìn)入“鶴崗化” 東北某地級(jí)市老破小單價(jià)跌至3000元，仍無人接盤；廊坊某小區(qū)90㎡住房掛牌價(jià)45萬，較2017年高位縮水60%。 克而瑞數(shù)據(jù)顯示，三四線城市去化周期普遍超過30個(gè)月，部分區(qū)域住房空置率突破30%。 四、生存指南：不同群體的自救法則 賣房人：三類資產(chǎn)必須立即切割 遠(yuǎn)郊盤：如鄭州航空港、武漢長江新區(qū)項(xiàng)目，配套落地周期超5年； 老破小“雙非房”（非學(xué)區(qū)、非地鐵）：北京豐臺(tái)80年代公房租金回報(bào)率跌破1.5%； 過度開發(fā)區(qū)房產(chǎn)：燕郊掛牌量同比增200%，有業(yè)主降價(jià)28次才成交。 實(shí)操技巧：上海黃浦區(qū)參與“以舊換新”可獲15%補(bǔ)貼；深圳業(yè)主花5萬元做全屋智能改造，最終多賣58萬。 買房人：緊盯政策窗口期 核心城市撿漏窗口：北京取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后，西城區(qū)稅費(fèi)省20萬；廣州“房票安置”擴(kuò)容，黃埔區(qū)現(xiàn)房直減3000元/㎡； 安全紅線：只買央企/國企盤（爛尾風(fēng)險(xiǎn)降70%），首選現(xiàn)房（2025年全國現(xiàn)房銷售占比升至30%）； 黃金指標(biāo)：距地鐵800米內(nèi)+三甲醫(yī)院1公里+得房率≥80%（杭州此類房產(chǎn)溢價(jià)率超12%）。 剛需族：錯(cuò)峰購買現(xiàn)房 深圳龍崗某95后購房者分享：“等現(xiàn)房清盤時(shí)砍價(jià)，比開盤價(jià)低15%”。 2025年1-5月，30城核心區(qū)現(xiàn)房去化周期縮短至12個(gè)月，非核心區(qū)則需28個(gè)月，盯準(zhǔn)房企年中沖刺節(jié)點(diǎn)（6-7月），促銷力度最大。