不知道差友們最近有沒有關注韓國的房地產市場？最近韓國房價暴跌的事真的是鬧得沸沸揚揚，仿佛要跌穿地球了。 差評君仔細翻看了一下這些新聞，基本內容就是說，今年韓國房子沒人買啦！房價暴跌 20% 都沒人買，首爾部分地區不僅房價跌了 40% ，成交量更是暴跌了 70% 。 而且因為房價暴跌，銀行斷供的人超過數百萬！在韓國仁川，甚至還有租客因為失業，再加上房東不還租房的 9000 萬韓元（ 大約 50 萬人民幣 ）的押金，選擇了服藥自殺！ 嚯，好家伙，這些新聞整合起來一看，差評君就只有一個感覺，韓國經濟要完啦！ 隱約感覺這事了不得的我，于是又去查看了更多的相關數據。 結果發現，韓國房地產暴跌也不是一天兩天的事情了，由 CEIC （ 環亞經濟數據有限公司 ）提供的數據顯示，早在去年的 11 月份，韓國房價增長率就已經由正轉負，而且隨著時間推移，這個降低的幅度還有越變越大的趨勢。 韓國房價增長率 也就是說，韓國的房地產暴跌，早在半年前就開始了，只不過最近這幾天被集中報道了而已。 可是跌了這半年多的時間，在不被報道之前，也沒見韓國有什么生活和經濟上的問題，他們現在，真的如新聞里說的那樣，快要達到金融危機的程度嘛？ 為了弄清這個問題，差評君專門問了幾位韓國人和生活在韓國的中國人，這才把韓國房價暴跌這事稍微給整明白了點。 首先，為什么韓國的房價會暴跌？ 咱們得先從韓國的租房市場聊起。 在韓國，和中國的租房市場不同，除了正常的月租房外，還有一種特殊的租房形式的，叫做傳貰房。 月租房大家應該好理解，就是交一定的押金，然后每個月給房東租金。據這位韓國友人所說，他之前去租房子，一般也就是付個人民幣少的 3 萬，多的 6 萬或者 9 萬這樣的押金，然后再每個月給房東付租金。 由于韓國房價偏高，在首爾 100 平左右的公寓價格最低就超過 10 億韓元（ 約 600 萬元人民幣 ）。所以韓國的租房價格也高， 20 平左右的單間就需要 3000 到 4000 左右人民幣。 想要租一個 100 平的三室兩廳，月租金甚至可能上萬。 所以，在這種情況下，另一種租房形式，傳貰房，也就流行了起來。 傳貰房這種租房方式，似租非租。作為租客，你不需要向房東支付租金，取而代之的是向房東繳納一筆相當于當前房價 50% 到 80% 的押金，這樣你就能獲得大約兩年的房屋租用許可。 等到合同期滿了之后，房東再把押金退還給租客，房錢兩清。 像開頭提到服藥自殺的那人，就是采用的傳貰房形式，這也是那 9000 萬韓元保證金的由來。 那新問題就來了，這么離譜的租房模式，要是咱們國內，估計都直接拿錢買房了，那這韓國人，怎么就愿意接受這種租房方式呢？ 原因主要有這兩點： 1.韓國人買房并不是剛需。 2.銀行 “ 利率 ” 問題。 受訪者告訴我，韓國人跟中國人對房子的概念不同，他們想買房子更多的是為了投資，而不是像我們國家一樣，覺得有自己的房子住才安心。 所以，韓國人想買房子只有這三種理由。 第一種，你可以用買的房子做擔保從銀行貸款（ 這樣可以省下租金 ），然后拿到貸款用來做其他的投資。 第二種，房價行情是上漲的，這個時候雖然沒有全款買房的實力，但是可以付個首付，邊租房邊慢慢償還剩余房款。只要房價上漲的幅度比例能夠超過每月租金，那就是賺的。 第三種，買房子來出租。 了解了韓國的房地產背景之后，接下來就該說說韓國的房價問題了。 其實最近這幾年，影響韓國房價的原因中有一個很重要的點，那就是央行利率。 08 年金融危機之后，出于緊急調控的緣由，韓國央行斷崖式降低了銀行的基準利率。從最高點 5.25% 直降到 2.0% 。 這基準利率一降，對租戶來說，找銀行貸款簽傳貰房，一下就比租個房子省錢了。 比如在韓國首爾，如果你想在郊區租住一套三室的房屋，平均月租金大約為 12196 元，租上一年就得花超過 14 萬元人民幣。 但如果你使用傳貰房的租用模式，按照首爾郊區平均 83218 每平的房價，一間 100 平的房間，你交上 50% 的保證金，大約是 416 萬，按照 2 % 的利率來算，你如果向銀行借貸的話，每年只需還上大約 8 萬元左右就能住上。 這一對比下來，整整少了 6 萬塊，這也是那些租客們愿意租傳貰房的原因。 差評君采訪了一位住在韓國的中國人，就對傳貰房表示過心動，她覺得如果在這邊工作，存了一點錢，有一點資金的話，她也對租這種房子有興趣。 而對于房東來說，利率一降，通過傳貰房收過來的押金，與其存入銀行吃利息，還不如直接再去購買新的房產，并以傳貰房的方式繼續出租。 到了 2016 年，由于歐債危機，韓國基準利率降至 1.25% ；2020 疫情爆發，更是把利率瘋狂降到 0.5% 。 這么低的利率，再加上韓國人的投機心理，這幾輪操作帶來的結果就是，整個韓國的房價直接起飛。 你說要是這個房價一直漲下去，這韓國的房地產市場也是各自安好，租客靠著傳貰房能低價租房，房東靠著保證金能一直買房，銀行也能靠著大量的貸款業務有的賺。 但問題是，利率這個東西，你韓國把握不住啊！ 因為全球的通脹水平是和美元直接掛鉤的。 而疫情后的美元大放水大家也是有目共睹，這一波除了讓股市一路走高，更是直接把全球的通脹水平拉了上去。。。 從 2020 年之后，韓國的通貨膨脹率飆升，到了 2022 年末尾，最高甚至超過 6 個百分點。 政府眼見情況不對勁，這不加息不行啊。 于是從 2021 年下半年，韓國的基準利率又開始了一波快速增高！ 到 23 年，利率從 0.5% 直接飆到 3.5% 。 這加息的影響，顯而易見，首先就是貸款利息高了，租傳貰房已經不能給租客省錢了。受到這個影響，韓國的房價率先迎來一波停滯，隨后便是直線下跌！ 于是，由于房價下跌，房東即使收到了新的傳貰房押金，他也可能很難償還之前高房價時的押金，為了讓租客們能夠繼續續租，好讓押金再壓一會，某些房東甚至會倒貼房租給租戶續住。 在這么個行情下，房東可能會急于拋售手中房產，而拋售房產，又會進一步的導致房價下跌，這就是一個惡性循環。 而一些手里實在沒錢的房東，那就只能和一跑了之了。 那現在韓國的房價下跌，對住在韓國的人影響大嗎？ 據我采訪的那幾位說的來看，其實影響并不是很大。 主要原因就是，大多數人都不會選擇這種傳貰房的租房形式。畢竟不是所有人都能找銀行貸到那么多錢。 那位韓國友人提到，對于青年的租房保障情況，政府其實也是有很多政策幫助的，比如 34 周歲以下的獨立青年，可以申請 “ 青年全租資金貸款 ” 。 如果是家庭困難的情況，向國家申請的話，可以根據位置去申請 45 平左右的新建租賃公寓，這種情況下月租也是 30 萬韓元左右（ 大約 1700 元人民幣 ），非常便宜。 在韓國的留學生小趙就和我們表示，她本人對于這個房價跌不跌，其實沒有什么太大的感受。主要是因為韓國租房于她而言一直都很貴，傳貰房也基本不在她的考慮范圍內。 所以差評君覺得，韓國的房價跌是跌了，但虧的，大都是那些炒房的投機人。而傳貰房這類房東還不起押金的狀況確實有，但問題也不是那么嚴重。 采訪時，韓國友人告訴我們，實際上房東們還不了押金的事，在兩年前就不少見。在這種情況下，大部分房東們會通過返還部分保證金等各種方法解決。 像那種直接拖著不給的還真是少數案例。 差評君在韓國的論壇網站 Naver 上翻了幾頁帖子，確實也只翻到一例相關案例。 其實吧，韓國的房價會迎來今天這樣的結果，和韓國人因為上升通道閉塞，貧富差距加大而導致的投機性是分不開的，從他們對買房的態度就能知道，基本上買房只為炒了。 之前差評君還寫過一篇韓國人瘋狂炒股的文章，里面就提到了他們甚至通過接待加抵押名下公寓的方式，籌集資金進行炒股。 家庭債務的比重占 GDP 一度高達 104% ，在全球包括美國中國等 36 個主要經濟體中，排名第一，對我們來說有點離譜，對他們來說卻是正經操作。 不過呢，雖然現在韓國的房價跌的挺慘的，但是瘦死的駱駝比馬大，要知道，全球城市房價中，韓國首爾房價，可是全球排名前三的存在。 想要趁現在抄底去韓國買房的人，漲價的時候買不起，降價了你也未必能買的起。。。